转让集资房 反悔难要回

2018年04月25日 13:01   来源:新疆法制报

  新疆法制报讯(记者武运波 通讯员赵晓琳报道)12年前,乌鲁木齐市民孙某把自己名下的单位集资房转让给了朋友张某,张某入住该房至今,其承诺给孙某的补贴没有完全兑现。如今,房价大涨,孙某后悔了,他能要回转让出去的房产吗?

  经历

  2006年3月,孙某所在的自治区某单位(下称某单位)为单位职工集资建房,在编员工都可以享受此项福利。为规范员工的购房行为,某单位出台了购房实施细则,要求凡是参加集资购房的职工,按购房面积计算每平方米预交1800元房款,产权证下发后,按实际费用核算多退少补。

  当时,孙某因缺少资金,打算放弃集资建房机会。

  “你放弃这一机会,还不如转让给我。”张某与孙某关系较好,他跟孙某商量。

  某单位明文规定,不允许本单位职工代替亲朋好友集资购买。

  张某与孙某经过协商达成共识,孙某将此次购房机会转让给张某,并协助张某办理相关手续。双方签订《购房协议书》约定:“孙某在某单位的集资建房(下称争议房)转让给张某,张某负责交付全部费用,委托孙某办理相关手续,无论房产证和土地证上是谁的名字,争议房产权都归张某所有。”

  双方约定,由于集资房享受某单位每月150元住房补贴,张某愿意以此标准支付孙某10年的费用,共计18000元。

  争议房建成交工后,张某以孙某的名义办理了入住手续。

  然而,从2014年起,争议房被张某租给他人居住,张某不再向孙某支付补贴,孙某联系张某,他拒绝见面。

  “当年20多万元的房子,现在价值100多万元。” 孙某说,房产证还没下来,他要收回房子。

  吐槽

  “争议房的产权登记单位为某单位,我对争议房自始至终没有所有权和处分权,我跟张某签订的《购房协议书》无效。”孙某说,某单位明文规定不能为亲朋好友购买集资房,他与张某签订的《购房协议书》损害了国家利益和社会公众利益。

  “我们双方自愿签订的《购房协议书》并不违反法律、行政法规的效力强制性规定,系双方真实意思表示,内容合法有效。”张某不同意孙某的说法。

  孙某说:“我未因争议房受益,张某亦不具备在某单位购房的资格。我现在要回房子,当年他出多少钱,我还给他多少,支付利息也行。”

  张某说,争议房买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益,故双方签订的《购房协议书》合法有效。孙某在房产升值时反悔,违反了法律规定的最基本的诚信原则。

  说法

  “依据现有证据显示,争议房系某单位分配给孙某的,房屋性质为已售标准价的房改房,虽然某单位认为争议房现不得进行上市交易,但这一规定不属于效力性强制性规定,孙某以此主张双方协议无效,法院难以采纳。”乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院法官李莎莎说。

  《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的 ‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”可见,只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效,违反法律、行政法规的管理性强制性规定的合同并不当然无效。

  关于孙某所述其自始无权处分争议房而致合同无效的问题,依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,出卖人在订立合同时对合同标的无所有权或处分权,不影响合同效力。本案中,孙某对争议房无处分权,不导致其与张某订立的《购房协议书》无效。

  “《购房协议书》是双方真实意思的表示,亦没有违反法律法规的强制性规定,协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益,应属合法有效。”李莎莎认为,依法成立的合同,受法律保护,孙某如今反悔,很难要回已经转让的房产。

[责任编辑:翟文杰 ]