有些地方规定“集资房五年内不得过户” 五年内集资房买卖有效吗？

　　新疆法制报讯（记者王晨 通讯员巩雪 邢荣报道）近年来，因买卖二手集资房而产生的民事纠纷越来越多。很多单位规定集资房五年内不得过户，那么，在这五年内签订的集资房转让合同有效吗?事实上，只要是双方真实意思表示，集资房的转让合同都是有效的。

　　1、房屋被法院查封 买卖合同仍有效

　　5年前，李华认购了本单位的一套集资建房。今年5月，她与马强签订《集资房转让协议》，约定自愿将位于乌鲁木齐市天山区某小区的该集资房转让给马强。

　　按照该集资房购买流程，当时李华只缴纳了部分房款，因此暂定房屋价格为35万元。转让协议中约定，马强先向李华支付房款20万元，待集资房交房手续办完后再支付剩余15万元及10万元转让费。

　　今年7月，马强正准备向李华交付买房尾款时，却得知因为李华之前的诉讼官司，她名下的这套集资房被法院查封了。

　　马强得知李华有25万元执行款未缴纳，正好跟自己未支付的房屋尾款一样多，便替李华缴纳了25万元执行款，解封了该套房产手续，并办理了入住。

　　历经此番波折，马强心里没底，将李华诉至乌鲁木齐市天山区人民法院，请求判令自己和李华签订的《集资房转让协议》合法有效。

　　法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。马强与李华签订的《集资房转让协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，马强已按约履行了付款义务，李华也已向马强履行交付房屋的义务，故合同合法有效。法院作出判决，确认马强与李华签订的《集资房转让协议》合法有效。

　　2、房价上涨房主拒交房 购房者证据充足赢官司

　　2016年，乌鲁木齐市民郭鹏经朋友介绍，以40万元的价格购买了一套二手集资房。

　　郭鹏与房主赵萍夫妇没有签订房屋转让协议，但写了一份声明。随后，郭鹏向赵萍夫妇支付了房款，并于2017年8月，以赵萍的名义与相关部门签订干部职工集资房购房协议。

　　2018年1月，该集资房办理了入住手续，可赵萍夫妇领取了房屋钥匙后，却以各种理由拒绝向郭鹏交付。

　　这两年，该集资房房价上涨了不少，郭鹏知道赵萍夫妇后悔以40万元的价格出售该房，可说好的事情怎么能随意反悔呢?

　　今年7月7日，郭鹏将赵萍夫妇诉至乌市天山区法院，请求判令其交付涉案房屋。

　　法院审理认为，虽然双方没有签订房屋转让书面合同，但从郭鹏提供的声明、结算票据、购房协议及双方陈述等证据可以证实，赵萍夫妇与郭鹏达成了房屋转让口头协议，该口头协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，故房屋转让行为有效。郭鹏已按约履行了付款义务，赵萍夫妇应向其履行交付房屋的义务。

　　法院判决赵萍夫妇于判决生效后五日内向郭鹏交付涉案房屋。

　　3、当事人协商一致 转让合同可解除

　　2014年，刘海与朱文签订了《房屋转让合同》，约定以48万元的价格购买朱文的一套单位集资房。

　　合同中约定，在该合同履行期间，如朱文反悔，朱文自愿向刘海支付利息。

　　2014年12月，刘海向朱文支付了21万元购房款，又在2016年10月至2017年12月陆续代朱文还信用卡借款5万元，双方约定将其抵作房款。

　　今年5月，刘海得知朱文的公积金账户被法院冻结，房屋被查封，自己无法办理入住手续，遂向朱文提出解除《房屋转让合同》，朱文同意解除合同，但不同意刘海提出的赔偿利息的要求。

　　今年6月25日，刘海将朱文诉至天山区法院。

　　法院审理认为，刘海和朱文签订的《房屋转让合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。刘海和朱文于2018年5月经协商同意解除合同，故对刘海主张解除合同之诉讼请求予以支持，该合同实际已于2018年5月解除，合同解除后，朱文应向刘海退还房款，逾期应偿付刘海利息损失。

　　随后，法院判决解除刘海和朱文签订的《房屋转让合同》，朱文退还刘海房款26万元，并向刘海偿付利息2535元。

　　（文中当事人均为化名）

　　法官说法

　　“今年以来，法院审理了多起二手集资房买卖纠纷案，大多都是卖方毁约或不履行合同。”乌市天山区法院小额诉讼法庭庭长雷菲菲表示，只要集资房转让协议是买卖双方在平等、自愿基础上订立的，双方就应遵守协议内容，因时间、环境等变化造成利益落差而否定当初约定的，都属于违约行为。

　　集资房买卖和商品房买卖一样，双方应在交易前签订房屋转让协议，并在其中详细约定支付方式、日期及违约责任。