警惕 二手房交易中的风险

　　新疆法制报讯（记者李羚蔚 通讯员唐楠报道）在日常交易中，二手房买卖非常普遍。随着买卖量的增加，因二手房买卖引发的纠纷也时有发生。

　　那么，二手房交易中如何规避风险呢?

　　风险一：口头约定引纠纷

　　2017年，刘丽（化名）通过某中间人介绍，认识了准备卖房子的王梅（化名）。

　　刘丽看中王梅所有并正在出租的乌鲁木齐市一处房产，双方就购房总价款及相关事宜口头进行了约定，刘丽付给王梅5万元作为购房定金，王梅出具了收据。

　　2017年10月1日前，王梅解除了和租客的租赁合同并腾空了该房屋。刘丽认为房产交易应当各自交付各自的税费，而王梅却认为当初口头约定是由刘丽承担交易中的全部税费，所以自己才愿意降低了几万元总房价。双方由此发生纠纷，刘丽将王梅诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，要求返还购房定金。

　　法院认定，被告王梅不存在违反约定不出售涉案房屋的情形，且王梅已经按照定金收据上约定时间腾空了涉案房屋，并能证明多次催促刘丽交易，刘丽明确表示不想再购买涉案房屋。

　　法院认为，因双方在洽谈买卖事宜时对房款等主要内容均无异议，税费问题并不是房屋买卖合同成立的法定要件，法院一审判决，驳回原告刘丽主张返还购房定金5万元的诉讼请求。今年3月，二审法院维持了原判。

　　【法官点评】

　　二手房买卖中，建议买卖双方通过中介组织确保双方的合法权益，熟人介绍房源等方式容易产生纠纷。另外，建议交易最好拟定书面的合同，虽然口头协议也受法律保护，但是由于其不稳定性，容易产生争议，而且举证也比较困难。上述案件中，王梅和刘丽就是由于对双方口头约定的内容认识上产生偏差引起了纠纷。

　　风险二：误购“问题”房

　　李华（化名）和王芳（化名）打算买房，他们看上了一套多层楼房的顶楼。李华在房产中介公司与房主张丽（化名）签订合同，支付了定金，并按照约定支付了首付款、中介费、公证费等费用。房主张丽在没有收到剩余房款的前提下，主动将房屋钥匙交给李华。不久，双方在过户前签订了房屋买卖合同。

　　李华和王芳去办理入住，却无意间得知这套房屋前不久有人自杀。于是，李华一纸诉状将张丽诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，要求撤销合同，并要求张丽偿还所有购房款及中介费、公证费等费用。

　　今年3月，法院开庭审理该案，庭审中，张丽对李华按照合同约定履行了交付购房款义务没有异议，但认为房屋买卖合同已经履行完毕，所以不同意撤销合同和偿还李华购房款。

　　法院认定，张丽明知涉案房屋曾发生非正常死亡事件，却未告知购房者李华，虽然此事并不影响该房屋使用属性，但是会对该房屋的增值以及使用者心理产生影响，张丽未告知上述重要信息导致李华在违背真实意思的情况下签订房屋买卖合同并支付相关房款。依据《中华人民共和国合同法》第54条之规定，法院一审判决，撤销李华和张丽签订的房屋买卖合同，张丽退还李华相关购房款和必要费用支出。

　　【法官点评】

　　购买二手房时，建议买主要积极关注拟购买房屋的历史信息，通过向社区、上下楼居住人员了解此房屋历史情况，避免因为购买到有瑕疵的房屋产生纠纷。而作为卖方，应当本着诚实守信原则，及时告知交易房屋是否存在有人员死亡、水淹等重要信息，不要抱有侥幸心理，不然法定的合同撤销条件一旦具备，即使房屋买卖合同主要合同义务已经履行完毕，买房者亦有权依法要求撤销房屋买卖合同。

　　风险三：遭遇“一房二卖”

　　刘宁（化名）在新疆某地州上班，他想退休后到乌鲁木齐市生活。刘宁在网上看到房主李梅（化名）售卖还没建好的集资房，觉得价位能接受，就在2016年与李梅签订房屋买卖合同并支付了90％的购房款。

　　房子建了两年，终于快交工了，李梅却以这两年房价上涨为由，要求刘宁在合同约定的价格外再多付几万元才愿意将房屋交付给刘宁。其实2017年刘宁就退休了，一直在等这套房子交工入住，得知李梅临时加价，刘宁难以接受，遂一纸诉状将其诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，要求其履行房屋买卖合同，将涉案房屋交付给自己。

　　今年8月，法院开庭审理该案。庭审中，从被告李梅的答辩中，刘宁才知道李梅已经在半年前将这套房屋出售给了王兰（化名），王兰已支付了购房款。

　　为查明案情，法院追加王兰为本案第三人。刘宁和李梅、王兰3人到涉案房屋实地查看，发现王兰已经对该房屋进行了装修。因为王兰与李梅的购房合同、李梅和刘宁的购房合同均合法有效，李梅将涉案房屋已交付王兰，故法院最终判决，对刘宁的诉讼请求不予支持。不过，判决中也明确指出，因为李梅确实属于一房二卖，刘宁可就主张返还购房款、赔偿损失等另行起诉。

　　【法官点评】

　　“一房二卖”在二手房交易纠纷中占比例较高。依据我国法律规定，“一房二卖”纠纷保护顺位规则为：已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先;都没有办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人权利优先;既没有办理房屋所有权转移登记也没有交付房屋的，应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定。

　　法官建议在签订二手房买卖合同时，对诸如“一房二卖”等情形明确约定违约责任，可在法定范围内加重违约金比例，加大违约成本，以防止此类事情发生。对于可以进行房屋产权登记的二手房，购房者要第一时间完成产权的转移登记，依法保护自己的合法权益。