2021年03月04日 16:43 来源：天山网
天山网讯（记者张秀 通讯员裴蕾报道）2018年，刘某与甲开发商签订了《甲小区车位使用权转让合同》，合同约定车位交付时间为2019年6月，随后，刘某支付了转让费15万元。
合同签订后，甲开发商未按照约定的方式交接车位。与此同时，刘某发现，合同中约定的涉案车位未计入容积率，根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》的规定，性质上应当属于业主共有，甲开发商不具备交付车位的条件。
刘某认为，甲开发商存在严重的违约行为，遂将解除合同的书面告知函邮寄给甲开发商，要求其返还车位转让费，但甲开发商未予回复。
2020年6月，刘某将甲开发商起诉至乌鲁木齐市头屯河区人民法院，要求甲开发商返还车位转让费，并承担违约责任。
头屯河区人民法院审理后认为，容积率是指建设用地合理使用的规划控制指标，以建设用地规划许可范围内总建筑面积与用地面积的比值表示。根据甲开发商的建设规划，涉案甲小区地下车库虽因未计入容积率，在客观上无法办理产权登记，但该车位亦未使用全体业主共有的土地使用权。本案中的地下车库经相关部门批准许可规划，经批准许可建设后依法建设，工程竣工后，通过了相关单位竣工验收。
我国住房和城乡建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”据此，被告甲开发商作为地下车库的开发商，对地下车库依法享有合理的占有、使用、收益的权利。
本案中，《甲小区车位使用权转让合同》是业主与甲开发商在平等自愿、协商一致的基础上签订，系双方真实意思表示，其中亦明确约定甲开发商对甲小区项目的规划车位享有所有权，其通过出售将车位使用权转让给原告。同时，根据双方买卖房屋时签订的《商品房预售合同》约定及开发商提供的《甲小区住宅小区地下车库房产面积（实测绘）成果报告》内容来看，涉案车库没有占用业主共有的道路或者其他场地，也未计入公用建筑面积。
法院认为，被告作为开发建设地下车库的开发商，依据与业主的约定享有对地下车位的物权，其转让车位使用权的行为不违反法律规定。本案中，甲开发商有权销售未计入容积率的地下车库，双方签订的《甲小区车位使用权转让合同》也是合法有效的。
但法院调查发现，被告向业主发出车位交付通知，但交付通知已逾期超过60天，且交付通知发出后，未实际交付。
法院认为，依法成立的合同，对双方当事人即具有法律约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。原告要求解除双方签订《甲小区车位使用权转让合同》的诉讼请求，于法有据。
综上，头屯河区法院一审判决，甲开发商返还刘某15万元，并承担协议约定的违约金1500元。
案件判决后，甲开发商不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。2020年12月，乌鲁木齐市中级人民法院判决驳回甲开发商的上诉，维持原判。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
