【经济面面观】小区公共收益怎样管好用好

　　天山网-新疆日报记者 王玉召

　　日前，乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）上海城业主委员会拿出小区公共收益38万元给业主发“红包”，每户200元。这笔钱来自小区两年半的公共收益。

　　这个给业主发钱的“别人家”小区引起不少人关注。“别人家”小区为什么能给业主发“红包”？小区公共收益从哪来？你是否知道，其实，公共场地停车费、电梯广告收入、场地租金……这些住宅小区公共部分带来的收益，归全体业主所有。而在现实中，小区的公共收益究竟如何用？为此，记者进行了采访。

　　居民共享公共收益

　　“虽然钱不多，但谁能想到还能从小区领钱啊。”上海城小区居民王燕燕说，“过去只听说其他地方有业主领红包的新闻，每次看到都是一脸羡慕，今年别的小区开始羡慕我们了，挺高兴的。”

　　4月6日，记者走进上海城小区，首先映入眼帘的是门闸道闸上的广告。在单元楼里，不仅电梯等候区装有一台广告机，电梯厢内也设有广告位，张贴了商场开业、教育、楼盘等类型广告。

　　小区业主委员会主任孙振江介绍，此次用于分红的公共收益来自小区公共车位租金、公共区域广告收益和业主共有的场地租金。

　　说起小区公共收益，不少居民可能觉得不太熟悉，其实，在日常生活中它们很常见。公共区域广告收益，如电梯广告、户外广告；占用住宅小区内的公共道路、公共场地停车收取的场地占用费；公共区域内租赁的摊位收益等，这些都属于公共收益范畴。

　　虽然明确了公共收益的范畴，但这些收益到底有多少，很多业主并不了解。业内人士粗略算了一笔账，单以电梯广告费为例，电梯内一般会安装3至4个框架广告位，广告公司支付给小区的电梯广告位租金，以每台电梯为单位计算，目前乌鲁木齐市住宅小区内的电梯广告租金每台每年为1300元至1500元，按照一栋楼3至4台电梯计算，如果是20栋住宅楼的小区，仅电梯广告收入一年就有不少钱，具体的广告收费还会根据小区规模、区位及业主层次进行调整。

　　“这几年小区的公共收益，经过业委会集体讨论决定，将收益的30%用于补贴物业服务公共服务费，70%归全体业主所有。”孙振江说，“发红包不是目的，主要是想引起业主对公共事务的关注，具体发不发、如何发应按照相关规定，视每个小区情况而定。小区业委会可以在与物业服务公司签订服务合同时要求将公共收益分配方案纳入合同。”

　　收益不是“糊涂账”

　　“住了这么多年，看了报道才知道公共区域竟然还能盈利”“听说过，但没有受益过”“又是别人家小区”……谈及公共收益，不少小区业主表示并不知道公共收益的概念，入住近10年也没听说过小区公共收益的情况。

　　新疆新金坤物业服务有限公司总经理熊勇军也注意到小区给业主发“红包”的新闻。他告诉记者，该公司服务的小区公共收益由公司代管，单独立账，目前已按照《物业管理条例》，每年向业主公示两次公共收益明细情况。为什么没有像上海城小区给业主发“红包”？熊勇军解释，小区公共管线维修、地库入库吊顶等项目需要改造建设，已按程序经三分之二业主投票通过，进入招投标阶段，需要使用公共收益。

　　“公共收益发不发、怎么发、怎么用，不是几个人说了算，要按程序收集大多数人的意见。”熊勇军坦言，物业服务公司的收入来源只有物业服务费，且物业服务费多年保持较低水平，每平方米便宜的是几毛钱，贵的两元多，物业服务费支出中占比最大的是保洁、维修等各项人力成本。除了常规物业服务外，小区公共维修等支出需要一大笔费用，这笔费用仅靠物业服务费是无法保障的。

　　“实际上，物业服务公司的服务合同内容仅限于小区的安保、设备维护、绿化、保洁、消防等。对于一些需要更换或者大修大补的公共设施设备，各个小区由业主缴纳住宅专项维修资金和公共收益来补充维修资金。”熊勇军说。

　　乌鲁木齐市新市区人民法院法官刘萌介绍，民法典规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。需要注意的是，这些收入并非全部都归业主所有，因为在经营管理业主共有部分时，会支出相应的管理成本，比如额外聘请人工的费用、共有部分的维修和养护费用等，这些费用支出都是合理成本，在扣除这部分开支后，公共收益的剩余部分才归业主所有。业主可以通过一定程序，合理利用公共收益，收益定期公开，让这笔钱的去向不再是含糊不清的“糊涂账”。

　　收益用途日渐多元

　　自治区房地产业协会物业管理专业委员会常务副主任陈莉介绍，从法规层面，《物业管理条例》明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　“从现实情况来看，随着越来越多住宅日益老化，住宅专项维修资金入不敷出、使用难、续筹难等问题逐渐显现。一方面，面对急需修复的维修项目，作为住宅小区日常管理服务单位的物业企业却被‘申请使用维修资金时专项工程预算报价高，维修资金申请周期、审批流程完成时间长，业主签字困难’等问题掣肘；另一方面，下水管线老化、屋面漏水、外墙皮脱落、设备老化等得不到及时维修，又影响了业主的生活品质。”陈莉说，在小区业主大会依法形成决议的前提下，将公共收益以现金的方式发给业主也是可以的，但结合以上实际情况，按照《物业管理条例》，倡导将小区公共收益主要用于补充专项维修资金，这是这笔资金最有效、也最有利于保障广大业主权益的使用方式。

　　“公共收益将每年向业主公示，并接受业主监督，这样公共收益的使用更透明，监管更有效。”乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）百园路片区友兴街南社区党支部书记杨杰说。

　　陈莉也强调，按照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，必须用于补充住宅专项维修资金，用于物业服务维修费用。共用部位、共用设施设备经营收入应当单独列账，独立核算。物业服务企业应当定期在物业管理区域内的显著位置或利用即时通信应用程序、公众号推送等方式公示经营共用部位、共用设施设备收益收支情况，接受业主和社会监督。